Вопросы приобретения залогового имущества на публичных торгах
Предметом рассмотрения авторского трио в составе Светланы Фандеевой,
Евгения Якименко и Александра Поединка стали вопросы приобретения залогового
имущества на публичных торгах. Прежде всего авторы сконцентрировали
внимание на таких моментах, как процедура и порядок оформления подобного
рода операций.
Нормативные документы
Закон Украины от 21.04.99 г. №606 "Об исполнительном производстве",
с изменениями и дополнениями.
Закон Украины от 03.04.97 г. №168/97-ВР "О налоге на добавленную
стоимость", с изменениями и дополнениями (далее - Закон о НДС).
Закон Украины от 22.05.97 г. №283-97-ВР "О налогообложении прибыли
предприятий", с изменениями и дополнениями (далее - Закон о налогообложении
прибыли).
Порядок реализации арестованного имущества, утвержденный приказом
Минюста Украины от 15.07.99 г. №42/5, зарегистрированный в Минюсте
Украины 19.07.99 г. под №480/3773, с изменениями и дополнениями (далее
- Порядок №42/5).
Временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации
арестованного недвижимого имущества, утвержденное приказом Минюста
Украины от 27.10.99 г. №68/5, зарегистрированным в Минюсте Украины
02.11.99 г. под №745/4038, с изменениями и дополнениями (далее - Положение
№68/5).
1. Какие риски существуют у покупателя при приобретении залогового
имущества на торгах?
На наш взгляд, у покупателя существует главная опасность - это признание
недействительными публичных торгов, аукциона. В соответствии с действующим
законодательством Украины споры, возникающие в ходе реализации имущества,
разрешаются в судебном порядке.
Публичные торги, аукцион могут быть в судебном порядке признаны недействительными
в связи с:
- признанием недействительным договора залога;
- признанием недействительной исполнительной надписи нотариуса, на
основании которой проводится взыскание;
- отменой решения суда, на основании которого проводится взыскание;
- нарушением порядка реализации недвижимого имущества на торгах;
- нарушением порядка публикации информации о проведении торгов;
- нарушением исполнительной службой порядка проведения независимой
оценки имущества;
- нахождением имущества под арестом, наложенным в обеспечение обязательств
должника перед иными кредиторами.
2. На каких этапах проведения торгов сделка по приобретению залогового
имущества может быть отменена или не доведена до конца?
При продаже недвижимого имущества на публичных торгах торги считаются
не состоявшимися в соответствии с п. 7.1 Положения №68/5 в случае:
- отсутствия покупателей или наличия только одного покупателя:
на этапе проведения торгов
Лот выставляется на торги при наличии не менее двух покупателей (п.
4.2 Положения №68/5). В случае если покупателей меньше двух, лот не
выставляется на торги, т. е. торги признаются не состоявшимися.
на этапе объявления победителя публичных торгов и продажи лота
Пунктом 4.11 Положения №68/5 предусмотрено, что если на протяжении
трех минут после трехкратного повторения последней цены не будет предложена
более высокая цена, лицитатор (ведущий торгов) одновременно с ударом
молотка объявляет о продаже лота, называет цену проданного лота и номер
победителя, под которым он зарегистрирован как участник публичных торгов.
После этого в соответствии с п. 6 Положения №68/5 происходит оформление
результатов торгов.
Если победитель публичных торгов отказался от подписания протокола
ведения торгов, при условии достаточного количества покупателей (более
двух) по данному лоту, торги возобновляются (п. 4.16 Положения №68/5).
Иными словами, если победитель отказался подписать протокол, а количество
покупателей является недостаточным для возобновления торгов, торги считаются
не состоявшимися. Причем победитель, отказавшийся подписать протокол,
лишается права на участие в последующих публичных торгах.
- если ни один из покупателей не предложил цену выше стартовой цены
лота на этапе проведения торгов Если на протяжении трех минут после
трехкратного объявления стартовой цены покупатели не выражают желание
приобрести имущество по цене, объявленной лицитатором, то предложенный
объект продажи снимается с торгов, публичные торги по данному лоту не
проводятся (п. 4.5 Положения №68/5). Иными словами, торги также признаются
не состоявшимися.
- неуплаты в установленный срок победителем публичных торгов надлежащей
суммы за приобретенное имущество после объявления победителя торгов
и подписания протокола ведения торгов
В таком случае имущество подлежит реализации на следующих публичных
торгах, проводимых в порядке, определенном Положением №68/5. Как указано
в п. 4.7 данного документа, порядок подготовки и проведения публичных
торгов, определенный этим Положением, является обязательным в случае
проведения повторных торгов. Причем повторные публичные торги проводятся
не раньше чем через месяц с момента проведения первых публичных торгов
(п. 4.6 Положения №68/5).
Гарантийный взнос победителю публичных торгов в случае отказа от подписания
протокола торгов и неуплаты в установленный срок денежной суммы за приобретенное
имущество не возвращается (п. 5.3 Положения №68/5).
При продаже на аукционе движимого имущества в соответствии с п. 8
Порядка №42/5 аукцион может быть прекращен и имущество снято с продажи
в случае невыполнения правил проведения аукциона, предусмотренных данным
Порядком. В таком случае следующий аукцион проводится в соответствии
с требованиями, установленными этим Порядком.
Аукцион считается не состоявшимся в случае:
- отсутствия покупателей или наличия только одного покупателя;
- неуплаты в установленный срок победителем аукциона надлежащей суммы
за приобретенное имущество.
Если аукцион не состоялся, то организатор аукциона в трехдневный срок
уведомляет об этом государственного исполнителя.
Если аукцион не состоялся дважды, то имущество снимается с аукциона,
о чем организатор аукциона в трехдневный срок уведомляет государственного
исполнителя.
Обращаем внимание, что согласно п. 4.11 Порядка 42/5 победитель аукциона,
отказавшийся от подписания протокола аукциона, лишается права на последующее
участие в этом аукционе. При условии достаточного количества покупателей
по данному лоту торги возобновляются. Иными словами, если покупателей
не достаточно (меньше двух), торги не возобновляются.
Кроме того, в п. 4.12 Порядка 42/5 указано, что приобретенное покупателем
на аукционе имущество возврату организатору аукциона не подлежит.
3. В какие сроки подается объявление о торгах при реализации движимого
и недвижимого залогового имущества?
В соответствии со ст. 66 Закона Украины "Об исполнительном производстве"
специализированная организация проводит публичные торги недвижимого
имущества по заявке государственного исполнителя, в которой указывается
начальная стоимость имущества, выставляемого на торги по независимой
оценке. Указанной нормой закона также определен четкий перечень документов,
которые должны быть приложены к заявлению, а именно:
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающие право собственности или право
пользования недвижимым имуществом;
5) копия решения об отведении земельного участка.
Пунктом 3.5 Положения №68/5 предусмотрено, что "специализированная
организация, проводящая публичные торги, не позднее чем за 15 дней до
дня проведения публичных торгов публикует по местонахождению недвижимого
имущества в печатных средствах массовой информации информационное сообщение
о недвижимом имуществе, подлежащем реализации. Это информационное сообщение
может также быть публично объявлено в других средствах массовой информации.
Таким образом, заявление о проведении торгов должно быть опубликовано
за 15 дней до даты проведения публичных торгов.
Публикация о проведении публичных торгов, согласно п. 3.6 Положения
№68/5, должна содержать следующую информацию:
1) наименование, описание и характеристику недвижимого имущества,
а именно: размер площади; местонахождение; назначение объекта; ограничение
на его использование; материалы стен; процент износа;
2) его местонахождение (адрес);
3) стартовую цену;
4) сумму регистрационного и гарантийного взносов участника публичных
торгов, наименование, адрес банка, номер счета для их уплаты;
5) порядок и сроки уплаты покупной цены;
6) дату, время и место ознакомления с имуществом;
7) дату, время и место проведения публичных торгов;
8) данные о специализированной организации, проводящей торги;
9) конечный срок регистрации для участия в публичных торгах;
10) данные о взыскателе и должнике: данные о взыскателе и должнике,
в частности, о юридических лицах - резидентах: их наименование, местонахождение,
идентификационный код по Единому государственному реестру предприятий
и организаций Украины (ЕГРПОУ);
11) сведения о земельном участке, на котором расположено нежилое помещение
(его правовой режим и размер).
Теперь рассмотрим порядок реализации движимого имущества.
Порядок реализации арестованного имущества, за исключением недвижимого,
регулирует Порядок №42/5.
Пунктом 3.6 Порядка 42/5 предусмотрено, что организатор аукциона не
позднее чем за 15 дней до дня проведения аукциона публично объявляет
с помощью рекламных сообщений на телевидении, радио, в прессе перечень
имущества, выставляемого на аукционе для продажи, сведения об имуществе,
стартовых ценах, конечном сроке регистрации для участия в аукционе,
дату, время, место ознакомления с имуществом и проведения аукциона,
а также адрес, номера телефонов.
Таким образом, при реализации движимого имущества заявление о проведении
торгов также должно быть опубликовано или объявлено с помощью рекламных
сообщений на телевидении или радио за 15 дней до даты проведения публичных
торгов.
4. Каков порядок оформления сделок при покупке залогового имущества
с торгов?
В соответствии с Законом Украины "Об исполнительном производстве"
порядок проведения торгов по продаже арестованного имущества определяется
Министерством юстиции Украины.
В настоящее время действуют:
1) Порядок реализации арестованного имущества, утвержденный приказом
Минюста Украины от 15.07.99 г. №42/5 (определяющий порядок проведения
аукциона по реализации арестованного имущества, кроме недвижимого);
2) Временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации
арестованного недвижимого имущества, утвержденное приказом Минюста Украины
от 27.10.99 г. №68/5.
Первым документом, который предшествует оформлению права собственности
при покупке залогового имущества, является протокол ведения аукциона
(торгов). Он должен содержать следующие данные: номер лота, название
лота, стартовую и продажную цену имущества, предложения покупателей
и сведения о покупателе, предложившем в ходе аукциона наивысшую цену
(победителе аукциона). Также в протоколе указываются сумма и номера
счетов, на которые победителю следует внести деньги за приобретенное
имущество.
Протокол подписывают лицитатор и победитель аукциона, копия протокола,
утвержденная начальником специализированного органа, проводящего торги,
в день проведения аукциона выдается победителю аукциона, а также государственному
исполнителю.
На основании копии утвержденного протокола победитель публичных торгов
на протяжении десяти дней со дня утверждения протокола, не учитывая
дня проведения публичных торгов, выходных и праздничных дней, осуществляет
расчеты за приобретенное на публичных торгах имущество на указанные
в протоколе счета. Гарантийный взнос, внесенный покупателем до начала
публичных торгов, зачисляется покупателю в покупную цену, другим участникам
эта сумма возвращается на протяжении трех рабочих дней по окончании
публичных торгов. Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги
не состоялись.
После полного расчета за приобретенное имущество государственный исполнитель
составляет акт о проведенном аукционе и подает его на утверждение начальнику
соответствующего органа государственной исполнительной службы. Копии
утвержденного акта выдаются победителю и организатору аукциона.
Право собственности на имущество переходит к победителю аукциона после
полного расчета за приобретенное имущество (п. 7.1 Порядка №42/5) и
подтверждается протоколом проведения аукциона и актом о проведенном
аукционе.
При проведении аукциона по реализации недвижимого имущества, кроме
протокола, по результатам проведения публичных торгов по реализации
недвижимого имущества и на основании документов, подтверждающих расчет
за приобретенное имущество, специализированной организацией также составляется
ведомость о проведении публичных торгов, копия которой в течение трех
дней передается государственному исполнителю (п. 4.17 Порядка №68/5).
После полного расчета покупателями за приобретенное имущество на основании
протокола о проведении торгов и копии документов, подтверждающих расчет
за приобретенное имущество, государственный исполнитель составляет акт
о проведении публичных торгов и передает его на утверждение начальнику
соответствующего органа государственной исполнительной службы, которому
он непосредственно подчиняется.
- фамилия, имя и отчество (название юридического лица), адрес каждого
покупателя;
- сумма, внесенная победителем торгов за приобретенное имущество;
- фамилия, имя и отчество (название юридического лица) должника, его
адрес;
- данные о правоустанавливающих документах, подтверждавших право собственности
должника на имущество: название правоустанавливающего документа, кем
выдан, удостоверен (для нотариусов указывается фамилия, имя и отчество,
название государственной нотариальной конторы, нотариального округа),
дата выдачи удостоверения, №по реестру, орган регистрации, дата и номер
регистрации. Утвержденный акт государственный исполнитель выдает покупателю.
На основании этого акта нотариус (государственный либо частный) выдает
покупателю свидетельство о праве собственности на приобретенное недвижимое
имущество с публичных торгов (ст. 622 Закона Украины "Об исполнительном
производстве", п. 6.4 Порядка №68/5).
На основании данного свидетельства и в соответствии с нормами Временного
положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество
производится регистрация права собственности на недвижимое имущество
в органах БТИ.
5. Какие документы, когда, в какой очередности и кем выдаются при
покупке через торги?
Как было указано в предыдущем ответе, в процессе проведения аукциона
(публичных торгов) составляются:
1) протокол проведения аукциона;
2) акт о проведении аукциона;
3) аукционная ведомость;
4) свидетельство о праве собственности на приобретенное недвижимое
имущество с публичных торгов. Данное свидетельство является правоустанавливающим
документом, на основании которого БТИ регистрирует право собственности
на недвижимое имущество.
6. В какие сроки производится оплата? Как оплата связана с выдачей
документов?
Пунктом 6.1 Порядка №42/5 предусмотрено, что победитель аукциона на
основании копии утвержденного протокола и на протяжении 10 дней со дня
утверждения протокола, не включая день проведения аукциона, выходные
и праздничные дни, должен оплатить приобретенное на аукционе имущество.
Аналогичное правило предусмотрено и в случае проведения торгов по
реализации недвижимого арестованного имущества (Положением №68/5).
В случае если покупатель не оплатит в установленный срок надлежащую
сумму за приобретенное недвижимое имущество, аукцион считается несостоявшимся,
причем сумма внесенного перед началом аукциона гарантийного взноса участнику
аукциона не возвращается. На приобретение иного имущества данное правило
в виде невозврата гарантийного взноса не распространяется.
7. Если на торгах определилась сумма имущества 100 тыс. грн. (условно),
то по какой цене его купит покупатель - плательщик НДС:
а) за 100 тыс., в т. ч. НДС 20%;
б) за 100 тыс. без оплаты НДС при покупке;
в) за 120 тыс., в т. ч. НДС 20%?
Если продажа осуществляется с НДС, то кто выписывает налоговую
накладную?
Будет ли начислен НДС, если имущество с торгов купит частное лицо?
В соответствии со ст. 61 Закона Украины "Об исполнительном производстве"
и п. 3.1 Положения №68/5 реализация залогового имущества осуществляется
специализированными организациями, привлекаемыми на тендерной (конкурсной)
основе, на основании договора между государственной исполнительной службой
и специализированными организациями.
Таким образом, фактически продажу залогового имущества осуществляет
специализированная организация.
Поскольку до момента завершения процедуры публичных торгов (аукциона)
право собственности на залоговое имущество принадлежит залогодателю,
то с позиции налогообложения продажа такого имущества специализированной
организацией рассматривается как посредническая операция, которая с
целью обложения налогом на добавленную стоимость регулируется п. 4.7
ст. 4 Закона о НДС.
ГНАУ в письме от 14.04.2000 г. №1961/6/16-1220-26 осветила свое понимание
некоторых особенностей налогового учета данной операции. Так, в случае
если СДП "Укрспецюст" (это орган, который в 2000 г. осуществлял операции
по реализации арестованного имущества) на комиссионных началах осуществляет
операции по продаже арестованного имущества лица, являющегося плательщиком
НДС, то на дату, которая произошла раньше: или отгрузка арестованного
имущества должника, или зачисление денежных средств в счет его оплаты,
у СДП "Укрспецюст" возникают налоговые обязательства. При этом базой
налогообложения является общая (окончательная) цена реализации. По требованию
покупателя на эту дату выписывается налоговая накладная на окончательную
стоимость, в которой отдельной строкой выделяется сумма НДС.
Также следует учесть, что согласно п. 4.1 ст. 4 Закона о НДС база
налогообложения операции по поставке товаров (услуг) определяется исходя
из их договорной (контрактной) стоимости, определенной по свободным
ценам, но не ниже обычных цен, с учетом акцизного сбора, ввозной пошлины,
других общегосударственных налогов и сборов (обязательных платежей),
в соответствии с законами Украины по вопросам налогообложения (за исключением
налога на добавленную стоимость, а также сбора на обязательное государственное
пенсионное страхование на услуги сотовой мобильной связи, которые включаются
в цену товаров (услуг)).
Подпунктом 1.20.4 п. 1.20 ст. 1 Закона о налогообложении прибыли,
действие которого согласно п. 1.15 ст. 1 Закона о НДС распространяется
на правоотношения по уплате НДС, предусмотрено, что "если товары (работы,
услуги) продаются с использованием конкурса, аукциона…, или когда продажа
(отчуждение) товаров осуществляется в принудительном порядке в соответствии
с законодательством, обычной ценой является цена, полученная при такой
продаже".
В п. 2.6 и 2.7 Положения 68/5 даны определения используемых при проведении
торгов терминов:
Стартовая цена лота - цена, равная начальной стоимости имущества,
выставляемого на торги, указанной в заявке государственного исполнителя
на реализацию арестованного имущества.
Продажная цена лота - фактическая цена реализации лота на публичных
торгах.
Исходя из вышеуказанных норм законодательства приходим к выводу, что
при продаже залогового имущества базой обложения НДС будет являться
продажная стоимость (с учетом гарантийного взноса до начала торгов)
проданного на торгах (аукционе) имущества.
Таким образом, если на торгах определилась условно сумма 100 тыс.
грн., а продавец (комиссионер) - специализированная организация является
плательщиком НДС, то:
- покупатель - юридическое лицо уплатит 120 тыс. грн., в т. ч. НДС
20%;
- покупатель - физическое лицо также уплатит 120 тыс. грн., в т. ч.
НДС 20%.
Налоговая накладная подлежит выдаче по требованию покупателя специализированной
организацией.
Основанием для включения покупателем суммы НДС в состав налогового
кредита (для плательщика НДС) будут являться: налоговая накладная и
платежные документы, свидетельствующие об оплате приобретенного на торгах
имущества.
Если же специализированной организацией является неплательщик НДС
(что маловероятно, исходя из объемов торгов), то цена продажи будет
100 тыс. грн., НДС в данном случае начисляться не будет.